Mietrecht 2016-10-20T14:51:39+00:00

Mietrecht

Mieter oder Vermieter?

Während eine vom Mieter erklärte Kündigung relativ unproblematisch ist, da sie regelmäßig keiner Begründung bedarf und für gewöhnlich eine gleichbleibende Kündigungsfrist zu wahren ist, stellt sich bei einer vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung die Sache gänzlich anders dar. Eine vom Vermieter herrührende Kündigungserklärung bedarf der Begründung, dabei können nur solche Gründe herangezogen werden die vom Gesetz und der Rechtsprechung als Kündigungsgründe anerkannt werden. Zudem ändert sich auch die vom Vermieter zu wahrende Kündigungsfrist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. U.U. kann ein Mieter auch noch im Nachhinein eine vom Vermieter erklärte wirksame Kündigung im abwenden und unwirksam werden lassen.

Rechtsanwalt Barth Miietrecht Berlin
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Abhängig von der Frage, um welche Art der Mieterhöhung es geht stellen sich unterschiedliche Fragen. Soll beispielsweise eine Mieterhöhung im Rahmen einer vereinbarten Staffelmiete erfolgen ist auf die vertraglich vereinbarten Regelungen zu achten. Soll hingegen nach einer Modernisierung die Miete erhöht werden, so muss auf die im Vorfeld gewechselten Argumente, die möglichen Härtegrunde und die insgesamt für die jeweilige Modernisierungsmaßnahme aufgewendeten Kosten ein besonderes Augenmerk gerichtet werden. Wieder anders ist es , wenn eine Mieterhöhung z.B. mit dem jeweils gültigen Mietspiegel erfolgt. Generell muss es für jede Mieterhöhung einen Grund geben – gibt es den nicht wird in aller Regel auch die Mieterhöhung ausscheiden.  Die Erhöhung der Vorauszahlungen für Heiz- und sonstige Betriebskosten stellt letztlich keine Mieterhöhung im eigentlichen Sinne dar, da diese Kosten zwar vom Mieter an den Mieter zu zahlen sind, ein Vermögenszuwachs beim Mieter aber nicht erfolgt, da diese Kosten ja vom Vermieter an die jeweiligen Versorgungs- bzw. Dienstleistungsunternehmen weitergeleitet werden.

Zeigen sich an einer Mietwohnung Mängel die die Gebrauchstauglichkeit mehr als nur uner-heblich herabsetzen wird die monatlich zu zahlende Miete nebst ggf. zu leistenden Voraus-zahlungen für Heiz- und sonstige Betriebskosten kraft Gesetzes  gemindert. Neben der Mitminderung stehen dem Mieter ggf. noch weitere Rechte zu mit denen der Vermieter zur Mängelbeseitigung bewegt werden kann.  Allerdings kann eine zu Unrecht erfolgter zu hoher Einbehalt der Miete u.U. auch ein Risiko für den Mieter darstellen, da der Vermieter wegen der aufgelaufenen Mietschulden das Mietverhältnis auch kündigen können soll. Fete Quoten der Mietminderung gibt es nicht, es ist daher eine den Umständen des Einzelfalls Rechnung tragende Betrachtungsweise geboten und auf bereits ergangene Rechtsprechung Bezug zu nehmen.

Insbesondere vor dem Hintergrund der zum 01.05.13 in Kraft getretenen Reform des Miet-rechts und des politischen Ziels der Steigerung der Energieeffizienz der Privathaushalte welches umgesetzt werden sollte ist auf das Thema der Modernisierungsmaßnahmen und der damit u.U. einhergehenden Mieterhöhungen ein stärkerer Fokus zu legen. Ob die zugesagten beabsichtigten ausgewogenen Änderungen so tatsächlich angewendet werden können, die neuen Regeln also die gewollten Ziele und den propagierten Interessenausgleich wirklich werden gewährleisten können wird abzuwarten bleiben. Sicher ist jedenfalls, dass es für den Vermieter attraktiver geworden ist Modernisierungsmaßnahmen in Angriff zu nehmen, da er rascher Planungssicherheit bezüglich der Durchführung der konkreten Modernisierungsmaßnahme bekommen kann.

Während eine vom Mieter erklärte Kündigung relativ unproblematisch ist, da sie regelmäßig keiner Begründung bedarf und für gewöhnlich eine gleichbleibende Kündigungsfrist zu wahren ist, stellt sich bei einer vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung die Sache gänzlich anders dar. Eine vom Vermieter herrührende Kündigungserklärung bedarf der Begründung, dabei können nur solche Gründe herangezogen werden die vom Gesetz und der Rechtsprechung als Kündigungsgründe anerkannt werden. Zudem ändert sich auch die vom Vermieter zu wahrende Kündigungsfrist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. U.U. kann ein Mieter auch noch im Nachhinein eine vom Vermieter erklärte wirksame Kündigung im abwenden und unwirksam werden lassen.

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