BGH zur Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch spielende Kinder auf neu angelegtem Bolzplatz – BGH, Urt. v. 29.04.15, AZ VIII ZR 197/14

Der Mieter einer Hamburger Wohnung wurde von seinem Vermieter auf Zahlung von rückständigen Mieten verklagt. Der Mieter wendete ein, das Mietverhältnis bestehe seit 1993, im Sommer 2010 wurde in unmittelbarer Nachbarschaft zu der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung ein Bolzplatz errichtet. Da mit dem Betrieb des Bolzplatzes erhebliche Geräuschbelästigungen einhergingen habe sich die Miete wegen eines sich erst im Laufe des Mietverhältnisses auftretenden Mangels gemindert. Als Minderungsquote seien 20% anzusetzen. Die Beklagten Mieter führten weiter aus, dass entgegen der geltenden Beschilderung die eine Benutzung nur durch Kinder mit einem Alter von bis zu 12 Jahren und nur Montags – Freitags  bis 18.00 Uhr vorsieht auch eine Benutzung durch ältere Kinder und durch Jugendliche sowie außerhalb er zur Benutzung freigegebenen Zeiträume erfolge.

Sowohl das erstinstanzlich zuständige Amtsgericht als auch das in der Berufung zuständige Landgericht haben die Klage des Vermieters auf Zahlung der  rückständigen Miete abgewiesen und sind insoweit der Auffassung der Mieter gefolgt.

Mit der vom Kläger eingelegten Revision verfolgt dieser sein Begehren weiter und hatte damit beim BGH Erfolg. Der BGH hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben, da die Sache aber noch nicht entscheidungsreif war an das Landgericht Hamburg zur erneuten Entscheidung unter Berücksichtigung seiner in dem Grundsatzurteil geäußerten Rechtsauffassung zurückverwiesen.

Der BGH hat seine Entscheidung dabei wie folgt begründet:

Grundsätzlich könne durch Umwelteinflüsse ein Mangel (sog. Umweltmängel) begründet werden, der dann auch möglicherweise – abhängig von seiner Intensität – eine Minderung rechtfertige. Allerdings sei dies nur dann möglich, wenn die Parteien bei Vertragsabschluss die konkrete Beschaffenheit der Mietsache – und deren Nichtbelastung mit diesen Umweltmängeln – zum Gegenstand der vertraglichen Vereinbarung erhoben hätten. Typischerweise liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, zumindest keine ausdrückliche. Es ist also zu ermitteln, ob eventuell eine stillschweigende Vereinbarung dieser Art getroffen wurde. Dabei sind alle Umstände des Vertragsabschlusses hinzuzuziehen und zu ermitteln, ob der Vermieter eine derartige Erklärung zu einer Beschaffenheitsvereinbarung oder Garantie abgeben wollte. Derartige Anhaltspunkte kannten im Rahmen der Feststellungen der Instanzgerichte vorliegend nicht ermittelt werden und dürften überdies auch praktisch der Exot sein.

In derartigen Fällen ist durch Vertragsauslegung zu ermitteln, ob nachträgliche Änderungen – hier bzgl. der Geräuschimmissionen – hinzunehmen sind. Maßgeblich soll dabei sein, ob die konkreten Belästigungen als sozialadäquat bzw. ortsüblich hinzunehmen sin, ob diese in besonderer Weise eine Privilegierung genießen und ob der andere Vertragsteil seinerseits in zumutbarer Weise Möglichkeiten hat die Beeinträchtigungen zu unterbinden bzw. eine Kompensation zu erhalten. § 22 Abs.1a BImSchG ist dabei als Privilegierungstatbestand mit umfassendem Wirkungsbereich – auch ins Mietrecht hinein – zu verstehen. Da keine Feststellungen getroffen worden waren wann welche Belästigungen von welchem Urheber – solche mit oder ohne Privilegierungswirkung des § 22 Abs. 1a BImSchG – getroffen worden waren wurde die Sache zur weiteren Sachaufklärung an das LG Hamburg zurückverwiesen. In der Praxis dürfte es schwierig werden im nachhinein Feststellungen dazu zutreffen wann welcher Störer zu welcher Personengruppe gehörend für welche Beeinträchtigungen verantwortlich war.