Der BGH in Karlsruhe hatte erneut in einem Räumungsrechtsstreit zu entscheiden. Dieses Mal ging es um eine ca. 53 m² große Wohnung im Raum Bonn. Die Vermieterin hatte die Wohnung bzw. das Gebäude umfangreich sanieren lassen und u.a. auch die Beheizungsart umgestellt. Nunmehr erhob sie einen Modernisierungszuschlag und erstmalig auch eine Heizkostenvorauszahlung.

Der Mieter akzeptierte die neue Miete nicht sondern zahlte diese nur teilweise. Nach ca. 2 Jahren war so aus Sicht der Vermieterin ein Mietrückstand aufgelaufen der in seiner Höhe einem Betrag von zwei Bruttomieten entsprach erfolgte durch die Vermieterin die Kündigung des Mietverhältnisses. Nach Zugang der Kündigungserklärung erfolgte die Abrechnung der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen. Das Abrechnungsergebnis wies ein Guthaben der Mieterseite auf. Vom Mieter wurde daraufhin die Aufrechnung mit den aufgelaufenen Mietrückständen erklärt. Dies genügte nicht um die Rückstände vollständig auszugleichen. Allerdings war so ein Betrag zur Zahlung offen, der geringer war als die Summe zweier Bruttomieten. Mit diesem Argument verweigerte der Mieter die Herausgabe und sah die Kündigung als gegenstandslos an.

Zu Unrecht wie der BGH schließlich urteilte. Zwar kann eine fristlose Kündigung durch eine sog. „Schonfristzahlung“ nachträglich unwirksam werden, allerdings könne sich der Mieter nach Ansicht des BGH im vorliegenden Fall nicht hierauf berufen.

Zwar kann ein Ausgleich der Rückstände auch durch eine Aufrechnung erfolgen, allerdings kann der Mieter dieses Privileg der Zahlung innerhalb der Schonfrist nur dann für sich in Anspruch nehmen, wenn ein vollständiger Ausgleich der Mieten erfolgt. Vor Zugang der Kündigungserklärung erfolgte Aufrechnungen würden dazu führen, dass sich der Rückstand tatsächlich verringert (der Vermieter müßte also neue Rückstände abwarten um erneut die für die Kündigung erforderlichen zwei offenen Monatsmieten vorweisen zu können), nach Zugang der Kündigung genügt eine Aufrechnung nur wenn diese zur vollständigen Erfüllung der Vermieteransprüche führt. Daran fehlte es hier. Da die Sache noch nicht entscheidungsreif war verwies der BGH sie zur weiteren Sachaufklärung an das Instanzgericht zurück.

Der Beitrag BGH zur Kündigung einer Wohnung – teilweise Begleichung von Mietrückständen durch Aufrechnung nach Kündigung – BGH VIII ZR 261/15 v. 28.09.16 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Dies musste der Mieter einer Wohnung in Berlin erfahren. Während der Vermieter Bauarbeiten in dem Gebäude durchführen lies in dem sich die später gekündigte Wohnung befand war im Treppenhaus eine Baustromversorgung installiert. Da die Stromversorgung in der Wohnung selbst aufgrund von Zahlungsrückständen gegenüber dem Versorgerunternehmen gesperrt worden war, wurde aus der Wohnung heraus die Baustromversorgung angezapft, und zwar sowohl während der Bauarbeiten als auch nach Feierabend.

Als der Vermieter von diesem Verhalten erfuhr kündigte er das Mietverhältnis fristlos. Sodann verklagte er den Mieter vor dem zuständigen Amtsgericht auf Räumung der Wohnung.

Dieser wandte ein, dass nicht er die Baustromversorgung angezapft habe, sondern ein Verwandter, den er für eine Zeit von mehreren Monaten in der Wohnung habe wohnen lassen. Er (der Mieter) habe den tatsächlichen Nutzer der Wohnung dazu aufgefordert die Entziehung der elektrischen Energie zu unterlassen, die Kündigung sei daher unwirksam, da der Mieter kein Fehlverhalten an den Tag gelegt sondern alles ihm zumutbare unternommen habe um ein vertragsgerechtes Verhalten zu gewährleisten.

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt – es führte dabei aus, dass es unerheblich sei, ob der Mieter selbst oder ein ihm zuzurechnender Dritter die unbefugte Entnahme von Strom zu vertreten habe. Überdies genüge angesichts der über mehrere Monate hinweggehenden unbefugten Gebrauchsüberlassung an einen Dritten ohne Kenntnis oder Erlaubnis des Vermieters eine nur sporadische Überprüfung des vertragsgemäßen Verhaltens des Dritten nicht.

Der Beitrag Stromdiebstahl kann zur Kündigung führen – AG Wedding, Urteil v. 10.02.15, AZ 11 C 103/14 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Auch in dem vom BGH zu entscheidenden Fall verhielt es sich so. Das Mietverhältnis über die angemieteten Gewerberäume endete aufgrund ordentlicher Kündigung des Vermieters mit Ablauf des 31.05.2010. Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses setzte der Mieter den Gebrauch der Mietsache fort und gab sie zunächst nicht an den Vermieter heraus. Bis Ende Dezember 2011 zahlte der ehemalige Mieter eine monatliche Nutzungsentschädigung an den ehemaligen Vermieter, wobei die Höhe der Nutzungsentschädigung der zuvor vertraglich geschuldeten monatlichen Miete entsprach. Ab dem Januar 2012 bis zur Herausgabe im April 2012 hat der ehemalige Mieter die Nutzungsentschädigung nicht mehr entrichtet. Zur Begründung hat er ausgeführt, die Dachkonstruktion der Räume sei derartig mangelhaft, dass es wiederholt zu Wasserschäden gekommen sei. Daher sei eine Minderung der Miete und auch der monatlichen Nutzungsentschädigung eingetreten.

Auf die vom ehemaligen Vermieter erhobene Zahlungsklage hin bleib der Beklagte bei dieser Rechtsauffassung und führte hilfsweise weiter aus, dass durch das eindringende Wasser auch eingelagerte Waren beschädigt worden seien und diese Schadensersatzansprüche nun zur Aufrechnung gestellt werden würden.

Der BGH hat der Klage auf Zahlung der Nutzungsentschädigung vollumfänglich stattgegeben.

Zur Begründung hat sich der BGH auf seine bisherige Rechtsprechung gestützt und ausgeführt, dass solche Mängel unberücksichtigt bleiben, die bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht gegeben waren. Gerade dieser Punkt sei maßgebend stellte der BGH heraus. Nur in absoluten Ausnahmefällen könne von diesem Grundsatz abgewichen werden. Damit hat der BGH seine Rechtsprechung zu diesem Problem bestätigt, obwohl jüngst einige Kritik an dieser Sichtweise laut wurde.

Der Beitrag Keine Minderung der nach Mietvertragsende zu zahlenden Nutzungsentschädigung – BGH, Urteil v. 27.05.15, XII ZR 66/13 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Sowohl das erstinstanzlich zuständige Amtsgericht als auch das in der Berufung zuständige Landgericht haben die Klage des Vermieters auf Zahlung der  rückständigen Miete abgewiesen und sind insoweit der Auffassung der Mieter gefolgt.

Mit der vom Kläger eingelegten Revision verfolgt dieser sein Begehren weiter und hatte damit beim BGH Erfolg. Der BGH hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben, da die Sache aber noch nicht entscheidungsreif war an das Landgericht Hamburg zur erneuten Entscheidung unter Berücksichtigung seiner in dem Grundsatzurteil geäußerten Rechtsauffassung zurückverwiesen.

Der BGH hat seine Entscheidung dabei wie folgt begründet:

Grundsätzlich könne durch Umwelteinflüsse ein Mangel (sog. Umweltmängel) begründet werden, der dann auch möglicherweise – abhängig von seiner Intensität – eine Minderung rechtfertige. Allerdings sei dies nur dann möglich, wenn die Parteien bei Vertragsabschluss die konkrete Beschaffenheit der Mietsache – und deren Nichtbelastung mit diesen Umweltmängeln – zum Gegenstand der vertraglichen Vereinbarung erhoben hätten. Typischerweise liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, zumindest keine ausdrückliche. Es ist also zu ermitteln, ob eventuell eine stillschweigende Vereinbarung dieser Art getroffen wurde. Dabei sind alle Umstände des Vertragsabschlusses hinzuzuziehen und zu ermitteln, ob der Vermieter eine derartige Erklärung zu einer Beschaffenheitsvereinbarung oder Garantie abgeben wollte. Derartige Anhaltspunkte kannten im Rahmen der Feststellungen der Instanzgerichte vorliegend nicht ermittelt werden und dürften überdies auch praktisch der Exot sein.

In derartigen Fällen ist durch Vertragsauslegung zu ermitteln, ob nachträgliche Änderungen – hier bzgl. der Geräuschimmissionen – hinzunehmen sind. Maßgeblich soll dabei sein, ob die konkreten Belästigungen als sozialadäquat bzw. ortsüblich hinzunehmen sin, ob diese in besonderer Weise eine Privilegierung genießen und ob der andere Vertragsteil seinerseits in zumutbarer Weise Möglichkeiten hat die Beeinträchtigungen zu unterbinden bzw. eine Kompensation zu erhalten. § 22 Abs.1a BImSchG ist dabei als Privilegierungstatbestand mit umfassendem Wirkungsbereich – auch ins Mietrecht hinein – zu verstehen. Da keine Feststellungen getroffen worden waren wann welche Belästigungen von welchem Urheber – solche mit oder ohne Privilegierungswirkung des § 22 Abs. 1a BImSchG – getroffen worden waren wurde die Sache zur weiteren Sachaufklärung an das LG Hamburg zurückverwiesen. In der Praxis dürfte es schwierig werden im nachhinein Feststellungen dazu zutreffen wann welcher Störer zu welcher Personengruppe gehörend für welche Beeinträchtigungen verantwortlich war.

Der Beitrag BGH zur Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch spielende Kinder auf neu angelegtem Bolzplatz – BGH, Urt. v. 29.04.15, AZ VIII ZR 197/14 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Die Befugnis des Vermieters eine solche Kündigung vorzunehmen erfolgt aus der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG – sie ist damit ein Grundrecht mit Verfassungsrang. Grundsätzlich ist die Befugnis des Vermieters diese Kündigung wegen Eigenbedarfs stets möglich, allerdings sind seine Interessen zu denen des Mieters abzuwägen. Diese Interessenabwägung wird jedenfalls dann zu Gunsten des Mieters ausfallen, wenn die Kündigung des Vermieters rechtsmißbräuchlich erscheint.

In dem nun dem BGH vorgelegten Fall ging es um folgendes:

Im Jahre 2012 kündigte der Vermieter einer ca. 130 qm großen Wohnung das bestehende Mietverhältnis unter der Geltendmachung von Eigenbedarf. Er führte dabei aus, dass sein Sohn ein Studium aufnehmen und einen eigenen Hausstand gründen wolle. Dazu benötige er die Wohnung, die er mit mindestens einem weiteren Mitbewohner beziehen werde. Nachdem die Mieter die Kündigung des seit dem Jahre 2000 bestehenden Mietverhältnis nicht akzeptierten erhob der Vermieter Klage vor dem zuständigen Amtsgericht auf Räumung. Das Amtsgericht gab der Klage statt, das in der Berufung zuständige Landgericht hingegen wies die Klage ab. Das Landgericht vertrat dabei die Auffassung, für einen alleinstehenden Studenten seien Wohnungsgrößen ab 100,00 qm aufwärts regelmäßig unangemessen. Die erklärte Kündigung sei somit rechtsmißbräuchlich und daher unwirksam, der angemeldete Wohnbedarf sei überhöht.

Die Revision zum BGH führte dazu, dass der BGH das Urteil des Landgerichts aufhob und zurückverwies. Das Landgericht hatte nach Auffassung des BGH die vom Gesetz vorgeschriebene Abwägung zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters  fehlerhaft und nur schematisch durchgeführt. Es ist den Gerichten verwehrt den angemeldeten Wohnbedarf auf seine Angemessenheit hin zu überprüfen – lediglich die Rechtsmißbräuchlichkeit stelle eine Grenze dar. Ein überschreiten dieser Grenze sei jedoch nicht bereits bei einem überhöhten sondern nur bei einem weitüberhöhten Wohnbedarf anzunehmen. Eine pauschale den Umständen des Einzelfalls keine Rechnung tragende Betrachtungsweise, dass Wohnungen einer bestimmten Größe generell für eine bestimmte Personenzahl ausreichten bzw. einer bestimmten Personengruppe nicht zugänglich sein ist damit unvereinbar. Mangels Feststellungen des Landgerichts zu dieser Frage war die Sache nicht entscheidungsreif sondern war zurückzuverweisen.

Der Beitrag BGH, Urt. v. 041.03.15, AZ VIII ZR 166/14 – BGH äußert sich zur Rechtswidrigkeit der Eigenbedarfskündigung erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

In dem vom Amtsgericht Wedding entschiedenen Fall verlangte die Mieterin einer Wohnung von der Vermieterin, diese solle den Außenanstrich der zur Wohnung gehörenden Fenster erneuern. Die Farbe des vorhandenen Anstrichs sei mittlerweile stark verwittert und blättere ab. Die Mieterin setzte eine Frist zur Abhilfe des gerügten Zustandes und kündigte an, die Miete hinsichtlich eines auf die Minderung entfallenden Anteils nur unter Vorbehalt zu leisten.

Nachdem die Vermieterin der Aufforderung der Mieterin nicht nachkam  erhob die Mieterin Klage und verlangte die Vermieterin zur Mangelbeseitigung zur verurteilen. Dabei führte sie u.a. aus, neben der optischen Beeinträchtigung durch den verwitterten Farbanstrich seien auch Gebrauchsbeeinträchtigungen gegeben, da sie z.b. bei der Reinigung der Fenster an dem bröckeligen Farbanstrich hängenbliebe.

Das Gericht wies die Klage ab und begründete dies mit der Erheblichkeitsschwelle des § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB. Dieser Erheblichkeitsschwelle würde vorliegend die rein optische Beeinträchtigung nicht genügen. Auch die behauptete Gebrauchsbeeinträchtigung durch abblätternde Farbe beim Reinigen sah das Gericht als nicht erheblich an. Ohne einen über der Erheblichkeitsschwelle liegenden Mangel sah das Gericht aber auch keinen Raum für mietrechtliche Gewährleistungsansprüche. Die Klage wurde daher abgewiesen.

Der Beitrag Mietminderung bei verwitterten Fenstern – AG Wedding, Urt. v. 4.11.2014, AZ 7 C 159/14 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Ist ein sozialversicherungspflichtig beschäftigter Arbeitnehmer erkrankt, so besteht während der ersten sechs Wochen der krankheitsbedingten Arbeitsunfähigkeit die Verpflichtung des Arbeitgebers den vereinbarten Lohn fortzuzahlen. Eine solche Verpflichtung kann nur in Ausnahmefällen entfallen – etwa dann, wenn der Arbeitnehmer die Arbeitsunfähigkeit in feststellbarer und vorwerfbarer Weise selbst verschuldet hat.

In der Entscheidung musste folgende Frage geklärt werden:

Der Beschäftigte eines Bauunternehmens war seit Jahren alkoholabhängig. Nachdem er in der Vergangenheit bereits zwei Entzugstherapien hinter sich hatte erlitt er im November 2011 einen erneuten Rückfall und wurde mit einer Alkoholvergiftung bei einem festgestellten Wert von 4,9 ‰ in ein Krankenhaus eingeliefert und war für mehrere Monate krankgeschrieben.

Der Arbeitgeber kündigte ihn – die erhobene Kündigungsschutzklage endete mit einem Vergleich und einer Beendigung des Arbeitsverhältnisses. Die Krankenkasse des Arbeitnehmers war zu Beginn der Krankschreibung eingesprungen und hatte die Lohnzahlung übernommen. Sie verlangte nun vom Arbeitgeber den von ihr während der ersten sechs Wochen geleisteten  Betrag erstattet. Nachdem sich der Arbeitgeber weigerte wurde die Auffassung der klagenden Krankenkasse in den Instanzgerichten und zum Schluss auch vom BAG bestätigt. Im Kern ging es dabei um die Frage, ob ein Selbstverschulden des Arbeitnehmers vorlag, sodass den Arbeitgeber keine Verpflichtung zur Entgeltfortzahlung traf.

Die Richter bestätigten zunächst, dass grundsätzlich diese Verpflichtung entfallen kann, dabei wurde vorsätzliches oder leichtsinniges Verhalten genannt wie etwa die Trunkenheitsfahrt oder extrem riskante Sportarten. Typische Folgeerkrankungen einer Alkoholsucht oder Sucht und Rückfälle nach einer Therapie ließ das BAG aber nicht als Selbstverschulden gelten. Es müsse vielmehr dargelegt werden, dass der Arbeitnehmer den Rückfall schuldhaft selbst verursacht habe. Dies sei nicht geschehen – der Klage der Krankenkasse wurde daher stattgegeben.

Der Beitrag BAG zum Entgeltfortzahlungsanspruch eines alkoholkranken Arbeitnehmers – BAG, Urteil v. 18. 03. 2015, 10 AZR 99/14 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Die Sekretärin wurde mit dem bei der Observation gewonnen Material konfrontiert und verlangt klageweise einen ins Ermessen des Gerichts gestellten Schmerzensgeldbetrag, wobei sie jedoch einen Betrag von Euro 10.500,00 für ausreichend hielt. Zur Begründung führte sie an, sie habe durch die rechtswidrigen Überwachungsmaßnahmen des Arbeitgebers psychische Beeinträchtigungen erfahren, die nun der Behandlung bedürfen würden.

Das BAG klärte in letzter Instanz nunmehr, dass die Überwachung der Sekretärin rechtswidrig war und setzte sich dabei auch gleich mit der Frage auseinander, wann denn eine Überwachung – z.b. durch einen Detektiv – rechtmäßig ist. Auch wenn die klagende Sekretärin damit in der Sache obsiegte so scheiterte sie dennoch mit ihrer Forderung nach Schmerzensgeld, statt der von ihr für angemessen gehaltenen Euro 10.500,00 sprach ihr das BAG lediglich Euro 1.000,00 zu. Die Bundesrichter machten in Ihrer Entscheidung deutlich, dass der Einsatz von Überwachungsmaßnahmen nicht grundsätzlich ausgeschlossen sei. Allerdings sei dann erforderlich, dass der Arbeitgeber einen konkreten nachvollziehbaren Verdacht haben müße. Dieses Erfordernis folge – so die Richter weiter – aus dem grundgesetzlich geschützten Allgemeinen Persönlichkeitsrecht des überwachten Arbeitnehmers. Vorliegend konnte allein aus der Tatsache, dass unterschiedliche Krankmeldungen unterschiedlicher Ärzte mit unterschiedlichen Krankheitsbildern erfolgten kein derartiger Verdacht abgeleitet werden.

Der Beitrag Bundesarbeitsgericht entscheidet zur Zulässigkeit von Überwachungsmaßnahmen, BAG Urt. v. 19.02.15, 8 AZR 1007/13 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Das BAG stellte dabei zunächst klar, dass Bildnisse, Aufnahmen usw. vom Arbeitnehmer durch den Arbeitgeber nur mit schriftlicher Einwilligung des abgebildeten/dargestellten Arbeitnehmers veröffentlicht werden dürfen. Dies folge aus dem Recht auf informationelle Selbstbestimmung und sei damit ein vom Grundgesetz verbürgtes Gut. Dieser Grundsatz gelte auch und gerade im Arbeitsrecht so das BAG in seiner Urteilsbegründung weiter. Allerdings wirke die Einwilligung des Arbeitnehmers auch über die Beendigung des Arbeitsverhältnisses hinaus, sofern entweder in der Einwilligung kein entsprechender Vorbehalt enthalten sei oder aber der Arbeitnehmer einen plausiblen Grund vorbringen könne, warum sich die Beendigung des Arbeitsverhältnisses auf die uneingeschränkte Einwilligung auswirken solle.

So lag der Fall auch hier, der Arbeitnehmer hatte seine Einwilligung ohne Vorbehalte schriftlich erklärt und wollte nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses, dass der ehemalige Arbeitgeber die den Arbeitnehmer zeigenden Aufnahmen von seiner Internetseite entfernt. Das BAG urteilte schließlich, dass sich die Kündigung sich nicht auf die erteilte Einwilligung auswirke, der Widerruf der Genehmigung sei zwar möglich bedürfe hier aber eines plausiblen Grundes, den der Arbeitnehmer bis zuletzt nicht darlegen konnte. Ohne einen solchen Grund sei durch die weitere Veröffentlichung des Bildmaterials eine Verletzung des Persönlichkeitsrechts des Arbeitnehmers nicht gegeben.

Der Beitrag Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 19. Februar 2015, 8 AZR 1011/13 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Gegen die dennoch ausgesprochene fristlose Kündigung durch seinen Arbeitgeber setzte er sich mit einer Kündigungsschutzklage vor dem Arbeitsgericht zur Wehr. Das in letzter Instanz mit der Sache sich befassende Bundesarbeitsgericht entschied, dass die Kündigung vorliegend jedoch nicht gerechtfertigt gewesen sei, als milderes angemessenes Mittel sei hier eine Abmahnung ausreichend und angemessen gewesen. Begründet hat das BAG seine Entscheidung damit, dass zwar eine sexuelle Belästigung grundsätzlich geeignet sei einen wichtigen Grund zur Kündigung nach § 626 BGB darzustellen, dass es aber immer auf die Umstände im konkreten Einzelfall ankomme – insbesondere deren Umfang und Intensität. Hier erkannte das BAG, dass der Kläger seine Lektion gelernt und sich sofort reumütig gezeigt habe. Vor diesem Hintergrund sei es dem Arbeitgeber daher zuzumuten gewesen, das Arbeitsverhältnis fortzusetzen und den Kläger abzumahnen.

Der Beitrag BAG Urteil v. 20.11.14, 2 AZR 651/13 – außerordentlichen Kündigung wegen sexueller Belästigung erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.