Der BGH hat sich kürzlich mit der Frage zu befassen gehabt, ob die Untervermietung einer Wohnung durch den Hauptmieter den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Hauptmieter berechtigt.

Der BGH hatte dabei folgenden Fall zu entscheiden:

Der Beklagte ist seit dem Jahre 2003 Mieter einer ca. 40m² großen Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin. Im Jahre 2011 traten die jetzigen Vermieter und Kläger in den Mietvertrag ein. Von den Rechtsvorgängern der Kläger hatte der Beklagte die Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung begehrt, da er die Wohnung lediglich ca. alle 14 Tage über die Wochenenden anlässlich v. Besuchen bei seiner Tochter nutzen wolle. Die damalige Vermieterin stimmte der begehrten Untervermieterlaubnis zu und erlaubte die Untervermietung ohne vorherige Prüfung der jeweiligen Untermieter. Allerdings wurde der Beklagte verpflichtet, den Untermietern eine Postvollmacht zuerteilen, so dass Sendungen als dem Beklagten zugestellt galten, sobald sie in den Wohnungsbriefkasten eingelegt wurden und zwar auch wenn aktuell die Wohnung untervermietet war.

Die Kläger erfuhren, dass der Beklagte die Wohnung über das Internet zur Vermietung an Berlintouristen anbot. Nach Ansicht der Kläger war diese Nutzung vertragswidrig, sie mahnten den Beklagten ab und forderten ihn auf, dieses Verhalten künftig zu unterlassen. Dem kam der Beklagte nicht nach, er war der Auffassung, die ihm erteilte Erlaubnis zur Untervermietung würde sein Verhalten erlauben. Nachdem die Kläger erneut die Wohnung im Internet zur Anmietung durch Berlinbesucher angeboten fanden, kündigten sie das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. Der Beklagte sah die ausgesprochenen Kündigungen als ungerechtfertigt an und verweigerte die Herausgabe der Wohnung.

Auf die zum Amtsgericht Berlin -Tempelhof erhobene Räumungsklage der Kläger hin gab das erstinstanzlich zuständige Gericht der Klage statt. Das in der Berufung zuständige Landgericht hat auf die Berufung des Beklagten hingegen die Klage abgewiesen. Mit der Revision zum BGH verfolgten die Kläger ihren Räumungsanspruch weiter.

Der BGH hat entschieden, dass die erteilte Untermieterlaubnis die erfolgte Untervermietung Feriengäste nicht abdecke. Bei der Erteilung der Erlaubnis sei eine auf Dauer angelegte Nutzung durch die Untermieter abgestellt worden und nicht auf die stets nur kurzfristige Nutzung durch wechselnde Feriengäste. Dies ergäbe sich – so der BGH in seiner Begründung weiter – aus der Verpflichtung zur Erteilung von Postvollmacht – diese könnten eine den Beklagten vertretende Funktion nicht wahrnehmen.

Da die Sache nicht entscheidungsreif war, ist sie zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden.

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Der Bundesgerichtshof hat sich kürzlich mit der Frage befasst, ob eine Schadensersatzpflicht des Mieters besteht, wenn er eine bei Mietvertragsbeginn  in neutralen Farben gestrichene Wohnung während der Mietzeit mit einem farbigen Anstrich versieht und bei Beendigung des Mietvertrages so an den Vermieter zurückgibt.

Die Beklagten waren Mieter einer der Klägerin gehörenden Doppelhaushälfte. Die Beklagten hatten zu Beginn des Mietverhältnisses die Mietsache frisch in weißer Farbe renoviert übernommen. Sie strichen einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) und gaben die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses in diesem Zustand zurück. Die Klägerin ließ in der Folge die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen.

Die Klägerin hat mit den für die Renovierung aufgewendeten Kosten die von den Beklagten bei Mietvertragsbeginn geleistete Mietkaution verrechnet. Den verbleibenden Teilbetrag der aufgewendeten Renovierungskosten hat sie gerichtlich geltend gemacht. Die Beklagten haben ihrerseits im Rahmen einer Widerklage die Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution nebst aufgelaufenen Zinsen geltend gemacht.

Das Amtsgericht hat Klage und Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten unter Abweisung der Klage im Übrigen zur Zahlung eines Teilbetrages nebst Zinsen verurteilt; die Berufung der Beklagten hinsichtlich der abgewiesenen Widerklage hat es vollumfänglich zurückgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter einer Wohnung zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine zu Beginn des Mietverhältnisses in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem derart ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung in dem vom Mieter zurückgegebenen Zustand praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters bestehe – so der BGH –  darin, dass er um eine Weitervermietung zu ermöglichen, die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen müsse.

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Der seit mehreren Jahrzehnten in der gegenständlichen Wohnung lebende Beklagte ist starker Raucher. Das Rauchen in der gemieteten Wohnung gehört – das wurde auch seitens des AG Düsseldorf nicht in Zweifel gezogen – zur persönlichen Lebensgestaltung und zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Der Vermieter (und die übrigen Mieter) müssen es aber nicht dulden, dass Zigarettenrauch aus einer Wohnung herausdringt und auf Flächen vordringt, die von allen oder vielen Mietern  genutzt werden (hier: Treppenhaus). Das Gericht stellte sich auf den Standpunkt, dass der Schutz der körperlichen Unversehrtheit der anderen Mieter Vorrang vor dem Rechtsgut der allgemeinen Handlungsfreiheit des rauchenden Mieters genieße.

Vorangegangen waren mehrere erfolglose Abmahnungen des Mieters durch den Vermieter und die Aufforderung, das Eindringen von Zigarettenrauch in den Treppenhausbereich zu verhindern, indem z.B. regelmäßig über die Fenster der Wohnung gelüftet werde. Sein Lüftungsverhalten habe der Beklagte – nach dem Vortrag der Klägerseite – nach dem Tode seiner Frau dahingehend verändert, dass er (seit mindestens 1 1/2 Jahren) gar nicht mehr gelüftet habe. Durch diese Änderung des Lüftungsverhaltens ziehe der Zigarettenrauch aus der Mietwohnung hinaus und führe dort, so das AG Düsseldorf in seiner Begründung weiter, sowie im gesamten Haus zu einer unzumutbaren und gesundheitsgefährdenden Geruchsbelästigung.

Die Begründung,  mit der die außerordentliche Kündigung bestätigt wurde, stützt sich damit nicht auf das Rauchen an sich, sondern auf das Rauchen in Kombination mit dem geänderten Lüftungsverhalten und dem stetigen Eindringen von Zigarettenqualm in gemeinsam genutzte Bereiche des Miethauses sowie die ständige Zuwiderhandlung gegen erfolgte Abmahnungen.

Amtsgericht Düsseldorf, Urt. v. 31.07.2013 –  24 C 1355/13 – Rauchen in der Mietwohnung

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