Untervermietung einer Wohnung als Ferienwohnung – Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch Vermieter gerechtfertigt?

Urteil vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/13

Der BGH hat sich kürzlich mit der Frage zu befassen gehabt, ob die Untervermietung einer Wohnung durch den Hauptmieter den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Hauptmieter berechtigt.

Der BGH hatte dabei folgenden Fall zu entscheiden:

Der Beklagte ist seit dem Jahre 2003 Mieter einer ca. 40m2 großen Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin. Im Jahre 2011 traten die jetzigen Vermieter und Kläger in den Mietvertrag ein. Von den Rechtsvorgängern der Kläger hatte der Beklagte die Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung begehrt, da er die Wohnung lediglich ca. alle 14 Tage über die Wochenenden anlässlich v. Besuchen bei seiner Tochter nutzen wolle. Die damalige Vermieterin stimmte der begehrten Untervermieterlaubnis zu und erlaubte die Untervermietung ohne vorherige Prüfung der jeweiligen Untermieter. Allerdings wurde der Beklagte verpflichtet, den Untermietern eine Postvollmacht zuerteilen, so dass Sendungen als dem Beklagten zugestellt galten, sobald sie in den Wohnungsbriefkasten eingelegt wurden und zwar auch wenn aktuell die Wohnung untervermietet war.

Die Kläger erfuhren, dass der Beklagte die Wohnung über das Internet zur Vermietung an Berlintouristen anbot. Nach Ansicht der Kläger war diese Nutzung vertragswidrig, sie mahnten den Beklagten ab und forderten ihn auf, dieses Verhalten künftig zu unterlassen. Dem kam der Beklagte nicht nach, er war der Auffassung, die ihm erteilte Erlaubnis zur Untervermietung würde sein Verhalten erlauben. Nachdem die Kläger erneut die Wohnung im Internet zur Anmietung durch Berlinbesucher angeboten fanden, kündigten sie das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. Der Beklagte sah die ausgesprochenen Kündigungen als ungerechtfertigt an und verweigerte die Herausgabe der Wohnung.

Auf die zum Amtsgericht Berlin -Tempelhof erhobene Räumungsklage der Kläger hin gab das erstinstanzlich zuständige Gericht der Klage statt. Das in der Berufung zuständige Landgericht hat auf die Berufung des Beklagten hingegen die Klage abgewiesen. Mit der Revision zum BGH verfolgten die Kläger ihren Räumungsanspruch weiter.

Der BGH hat entschieden, dass die erteilte Untermieterlaubnis die erfolgte Untervermietung Feriengäste nicht abdecke. Bei der Erteilung der Erlaubnis sei eine auf Dauer angelegte Nutzung durch die Untermieter abgestellt worden und nicht auf die stets nur kurzfristige Nutzung durch wechselnde Feriengäste. Dies ergäbe sich – so der BGH in seiner Begründung weiter – aus der Verpflichtung zur Erteilung von Postvollmacht – diese könnten eine den Beklagten vertretende Funktion nicht wahrnehmen.

Da die Sache nicht entscheidungsreif war, ist sie zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden.