Der BGH in Karlsruhe hatte erneut in einem Räumungsrechtsstreit zu entscheiden. Dieses Mal ging es um eine ca. 53 m² große Wohnung im Raum Bonn. Die Vermieterin hatte die Wohnung bzw. das Gebäude umfangreich sanieren lassen und u.a. auch die Beheizungsart umgestellt. Nunmehr erhob sie einen Modernisierungszuschlag und erstmalig auch eine Heizkostenvorauszahlung.

Der Mieter akzeptierte die neue Miete nicht sondern zahlte diese nur teilweise. Nach ca. 2 Jahren war so aus Sicht der Vermieterin ein Mietrückstand aufgelaufen der in seiner Höhe einem Betrag von zwei Bruttomieten entsprach erfolgte durch die Vermieterin die Kündigung des Mietverhältnisses. Nach Zugang der Kündigungserklärung erfolgte die Abrechnung der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen. Das Abrechnungsergebnis wies ein Guthaben der Mieterseite auf. Vom Mieter wurde daraufhin die Aufrechnung mit den aufgelaufenen Mietrückständen erklärt. Dies genügte nicht um die Rückstände vollständig auszugleichen. Allerdings war so ein Betrag zur Zahlung offen, der geringer war als die Summe zweier Bruttomieten. Mit diesem Argument verweigerte der Mieter die Herausgabe und sah die Kündigung als gegenstandslos an.

Zu Unrecht wie der BGH schließlich urteilte. Zwar kann eine fristlose Kündigung durch eine sog. „Schonfristzahlung“ nachträglich unwirksam werden, allerdings könne sich der Mieter nach Ansicht des BGH im vorliegenden Fall nicht hierauf berufen.

Zwar kann ein Ausgleich der Rückstände auch durch eine Aufrechnung erfolgen, allerdings kann der Mieter dieses Privileg der Zahlung innerhalb der Schonfrist nur dann für sich in Anspruch nehmen, wenn ein vollständiger Ausgleich der Mieten erfolgt. Vor Zugang der Kündigungserklärung erfolgte Aufrechnungen würden dazu führen, dass sich der Rückstand tatsächlich verringert (der Vermieter müßte also neue Rückstände abwarten um erneut die für die Kündigung erforderlichen zwei offenen Monatsmieten vorweisen zu können), nach Zugang der Kündigung genügt eine Aufrechnung nur wenn diese zur vollständigen Erfüllung der Vermieteransprüche führt. Daran fehlte es hier. Da die Sache noch nicht entscheidungsreif war verwies der BGH sie zur weiteren Sachaufklärung an das Instanzgericht zurück.

Der Beitrag BGH zur Kündigung einer Wohnung – teilweise Begleichung von Mietrückständen durch Aufrechnung nach Kündigung – BGH VIII ZR 261/15 v. 28.09.16 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Dies musste der Mieter einer Wohnung in Berlin erfahren. Während der Vermieter Bauarbeiten in dem Gebäude durchführen lies in dem sich die später gekündigte Wohnung befand war im Treppenhaus eine Baustromversorgung installiert. Da die Stromversorgung in der Wohnung selbst aufgrund von Zahlungsrückständen gegenüber dem Versorgerunternehmen gesperrt worden war, wurde aus der Wohnung heraus die Baustromversorgung angezapft, und zwar sowohl während der Bauarbeiten als auch nach Feierabend.

Als der Vermieter von diesem Verhalten erfuhr kündigte er das Mietverhältnis fristlos. Sodann verklagte er den Mieter vor dem zuständigen Amtsgericht auf Räumung der Wohnung.

Dieser wandte ein, dass nicht er die Baustromversorgung angezapft habe, sondern ein Verwandter, den er für eine Zeit von mehreren Monaten in der Wohnung habe wohnen lassen. Er (der Mieter) habe den tatsächlichen Nutzer der Wohnung dazu aufgefordert die Entziehung der elektrischen Energie zu unterlassen, die Kündigung sei daher unwirksam, da der Mieter kein Fehlverhalten an den Tag gelegt sondern alles ihm zumutbare unternommen habe um ein vertragsgerechtes Verhalten zu gewährleisten.

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt – es führte dabei aus, dass es unerheblich sei, ob der Mieter selbst oder ein ihm zuzurechnender Dritter die unbefugte Entnahme von Strom zu vertreten habe. Überdies genüge angesichts der über mehrere Monate hinweggehenden unbefugten Gebrauchsüberlassung an einen Dritten ohne Kenntnis oder Erlaubnis des Vermieters eine nur sporadische Überprüfung des vertragsgemäßen Verhaltens des Dritten nicht.

Der Beitrag Stromdiebstahl kann zur Kündigung führen – AG Wedding, Urteil v. 10.02.15, AZ 11 C 103/14 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Auch in dem vom BGH zu entscheidenden Fall verhielt es sich so. Das Mietverhältnis über die angemieteten Gewerberäume endete aufgrund ordentlicher Kündigung des Vermieters mit Ablauf des 31.05.2010. Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses setzte der Mieter den Gebrauch der Mietsache fort und gab sie zunächst nicht an den Vermieter heraus. Bis Ende Dezember 2011 zahlte der ehemalige Mieter eine monatliche Nutzungsentschädigung an den ehemaligen Vermieter, wobei die Höhe der Nutzungsentschädigung der zuvor vertraglich geschuldeten monatlichen Miete entsprach. Ab dem Januar 2012 bis zur Herausgabe im April 2012 hat der ehemalige Mieter die Nutzungsentschädigung nicht mehr entrichtet. Zur Begründung hat er ausgeführt, die Dachkonstruktion der Räume sei derartig mangelhaft, dass es wiederholt zu Wasserschäden gekommen sei. Daher sei eine Minderung der Miete und auch der monatlichen Nutzungsentschädigung eingetreten.

Auf die vom ehemaligen Vermieter erhobene Zahlungsklage hin bleib der Beklagte bei dieser Rechtsauffassung und führte hilfsweise weiter aus, dass durch das eindringende Wasser auch eingelagerte Waren beschädigt worden seien und diese Schadensersatzansprüche nun zur Aufrechnung gestellt werden würden.

Der BGH hat der Klage auf Zahlung der Nutzungsentschädigung vollumfänglich stattgegeben.

Zur Begründung hat sich der BGH auf seine bisherige Rechtsprechung gestützt und ausgeführt, dass solche Mängel unberücksichtigt bleiben, die bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht gegeben waren. Gerade dieser Punkt sei maßgebend stellte der BGH heraus. Nur in absoluten Ausnahmefällen könne von diesem Grundsatz abgewichen werden. Damit hat der BGH seine Rechtsprechung zu diesem Problem bestätigt, obwohl jüngst einige Kritik an dieser Sichtweise laut wurde.

Der Beitrag Keine Minderung der nach Mietvertragsende zu zahlenden Nutzungsentschädigung – BGH, Urteil v. 27.05.15, XII ZR 66/13 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Sowohl das erstinstanzlich zuständige Amtsgericht als auch das in der Berufung zuständige Landgericht haben die Klage des Vermieters auf Zahlung der  rückständigen Miete abgewiesen und sind insoweit der Auffassung der Mieter gefolgt.

Mit der vom Kläger eingelegten Revision verfolgt dieser sein Begehren weiter und hatte damit beim BGH Erfolg. Der BGH hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben, da die Sache aber noch nicht entscheidungsreif war an das Landgericht Hamburg zur erneuten Entscheidung unter Berücksichtigung seiner in dem Grundsatzurteil geäußerten Rechtsauffassung zurückverwiesen.

Der BGH hat seine Entscheidung dabei wie folgt begründet:

Grundsätzlich könne durch Umwelteinflüsse ein Mangel (sog. Umweltmängel) begründet werden, der dann auch möglicherweise – abhängig von seiner Intensität – eine Minderung rechtfertige. Allerdings sei dies nur dann möglich, wenn die Parteien bei Vertragsabschluss die konkrete Beschaffenheit der Mietsache – und deren Nichtbelastung mit diesen Umweltmängeln – zum Gegenstand der vertraglichen Vereinbarung erhoben hätten. Typischerweise liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, zumindest keine ausdrückliche. Es ist also zu ermitteln, ob eventuell eine stillschweigende Vereinbarung dieser Art getroffen wurde. Dabei sind alle Umstände des Vertragsabschlusses hinzuzuziehen und zu ermitteln, ob der Vermieter eine derartige Erklärung zu einer Beschaffenheitsvereinbarung oder Garantie abgeben wollte. Derartige Anhaltspunkte kannten im Rahmen der Feststellungen der Instanzgerichte vorliegend nicht ermittelt werden und dürften überdies auch praktisch der Exot sein.

In derartigen Fällen ist durch Vertragsauslegung zu ermitteln, ob nachträgliche Änderungen – hier bzgl. der Geräuschimmissionen – hinzunehmen sind. Maßgeblich soll dabei sein, ob die konkreten Belästigungen als sozialadäquat bzw. ortsüblich hinzunehmen sin, ob diese in besonderer Weise eine Privilegierung genießen und ob der andere Vertragsteil seinerseits in zumutbarer Weise Möglichkeiten hat die Beeinträchtigungen zu unterbinden bzw. eine Kompensation zu erhalten. § 22 Abs.1a BImSchG ist dabei als Privilegierungstatbestand mit umfassendem Wirkungsbereich – auch ins Mietrecht hinein – zu verstehen. Da keine Feststellungen getroffen worden waren wann welche Belästigungen von welchem Urheber – solche mit oder ohne Privilegierungswirkung des § 22 Abs. 1a BImSchG – getroffen worden waren wurde die Sache zur weiteren Sachaufklärung an das LG Hamburg zurückverwiesen. In der Praxis dürfte es schwierig werden im nachhinein Feststellungen dazu zutreffen wann welcher Störer zu welcher Personengruppe gehörend für welche Beeinträchtigungen verantwortlich war.

Der Beitrag BGH zur Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch spielende Kinder auf neu angelegtem Bolzplatz – BGH, Urt. v. 29.04.15, AZ VIII ZR 197/14 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Die Befugnis des Vermieters eine solche Kündigung vorzunehmen erfolgt aus der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG – sie ist damit ein Grundrecht mit Verfassungsrang. Grundsätzlich ist die Befugnis des Vermieters diese Kündigung wegen Eigenbedarfs stets möglich, allerdings sind seine Interessen zu denen des Mieters abzuwägen. Diese Interessenabwägung wird jedenfalls dann zu Gunsten des Mieters ausfallen, wenn die Kündigung des Vermieters rechtsmißbräuchlich erscheint.

In dem nun dem BGH vorgelegten Fall ging es um folgendes:

Im Jahre 2012 kündigte der Vermieter einer ca. 130 qm großen Wohnung das bestehende Mietverhältnis unter der Geltendmachung von Eigenbedarf. Er führte dabei aus, dass sein Sohn ein Studium aufnehmen und einen eigenen Hausstand gründen wolle. Dazu benötige er die Wohnung, die er mit mindestens einem weiteren Mitbewohner beziehen werde. Nachdem die Mieter die Kündigung des seit dem Jahre 2000 bestehenden Mietverhältnis nicht akzeptierten erhob der Vermieter Klage vor dem zuständigen Amtsgericht auf Räumung. Das Amtsgericht gab der Klage statt, das in der Berufung zuständige Landgericht hingegen wies die Klage ab. Das Landgericht vertrat dabei die Auffassung, für einen alleinstehenden Studenten seien Wohnungsgrößen ab 100,00 qm aufwärts regelmäßig unangemessen. Die erklärte Kündigung sei somit rechtsmißbräuchlich und daher unwirksam, der angemeldete Wohnbedarf sei überhöht.

Die Revision zum BGH führte dazu, dass der BGH das Urteil des Landgerichts aufhob und zurückverwies. Das Landgericht hatte nach Auffassung des BGH die vom Gesetz vorgeschriebene Abwägung zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters  fehlerhaft und nur schematisch durchgeführt. Es ist den Gerichten verwehrt den angemeldeten Wohnbedarf auf seine Angemessenheit hin zu überprüfen – lediglich die Rechtsmißbräuchlichkeit stelle eine Grenze dar. Ein überschreiten dieser Grenze sei jedoch nicht bereits bei einem überhöhten sondern nur bei einem weitüberhöhten Wohnbedarf anzunehmen. Eine pauschale den Umständen des Einzelfalls keine Rechnung tragende Betrachtungsweise, dass Wohnungen einer bestimmten Größe generell für eine bestimmte Personenzahl ausreichten bzw. einer bestimmten Personengruppe nicht zugänglich sein ist damit unvereinbar. Mangels Feststellungen des Landgerichts zu dieser Frage war die Sache nicht entscheidungsreif sondern war zurückzuverweisen.

Der Beitrag BGH, Urt. v. 041.03.15, AZ VIII ZR 166/14 – BGH äußert sich zur Rechtswidrigkeit der Eigenbedarfskündigung erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

In dem vom Amtsgericht Wedding entschiedenen Fall verlangte die Mieterin einer Wohnung von der Vermieterin, diese solle den Außenanstrich der zur Wohnung gehörenden Fenster erneuern. Die Farbe des vorhandenen Anstrichs sei mittlerweile stark verwittert und blättere ab. Die Mieterin setzte eine Frist zur Abhilfe des gerügten Zustandes und kündigte an, die Miete hinsichtlich eines auf die Minderung entfallenden Anteils nur unter Vorbehalt zu leisten.

Nachdem die Vermieterin der Aufforderung der Mieterin nicht nachkam  erhob die Mieterin Klage und verlangte die Vermieterin zur Mangelbeseitigung zur verurteilen. Dabei führte sie u.a. aus, neben der optischen Beeinträchtigung durch den verwitterten Farbanstrich seien auch Gebrauchsbeeinträchtigungen gegeben, da sie z.b. bei der Reinigung der Fenster an dem bröckeligen Farbanstrich hängenbliebe.

Das Gericht wies die Klage ab und begründete dies mit der Erheblichkeitsschwelle des § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB. Dieser Erheblichkeitsschwelle würde vorliegend die rein optische Beeinträchtigung nicht genügen. Auch die behauptete Gebrauchsbeeinträchtigung durch abblätternde Farbe beim Reinigen sah das Gericht als nicht erheblich an. Ohne einen über der Erheblichkeitsschwelle liegenden Mangel sah das Gericht aber auch keinen Raum für mietrechtliche Gewährleistungsansprüche. Die Klage wurde daher abgewiesen.

Der Beitrag Mietminderung bei verwitterten Fenstern – AG Wedding, Urt. v. 4.11.2014, AZ 7 C 159/14 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

In der Revision vor dem BGH hatte der Beklagte zumindest teilweise Erfolg, der Rechtsstreit wurde an eine andere Kammer des Landgerichts zurückverwiesen, da der BGH die Sache als noch nicht entscheidungsreif angesehen hat.

Der BGH hat die grundsätzliche Entscheidung der Instanzgerichte, dass eine Geruchsbelästigung durch den Mieter – auch durch das Rauchen in der Wohnung – den Vermieter zu einer Kündigung berechtigen kann, nicht beanstandet. Das vorliegende Verhalten des Mieters könne ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme und damit gegen vertragliche Nebenpflichten darstellen. Dies soll umso mehr gelten, wenn der Mieter mit simplen und zumutbaren Maßnahmen ein vertragskonformes Alternativverhalten an den Tag legen könnte.

Allerdings war dem BGH nicht möglich zu beurteilen, ob das Verhalten des Beklagten im konkreten Fall ausreichte um darauf eine fristlose oder aber auch nur eine ordentliche Kündigung zu stützen. Die festgestellten Tatsachen und die vorgenommene Beweiswürdigung genügten dem BGH nicht, da kein Ortstermin durchgeführt und lediglich ein Zeuge gehört wurde. Diese Tatsachenfeststellungen sollen nun nachgeholt werden.

Der Beitrag BGH, Urteil vom 18. Februar 2015, VIII ZR 186/14 – Zigarettengeruch und Kündigung erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Im Rahmen einer mietrechtlichen Streitigkeit hatte sich kürzlich der Bundesgerichtshof mit der Frage zu befassen, unter welchen Voraussetzungen eine auf die Geltendmachung von Eigenbedarf gestützte Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter rechtsmißbräuchlich und damit unwirksam sein kann.

Konkret ging es um einen Fall, in dem  die Parteien aufgrund eines unbefristeten Mietvertrages v. 14.04.11 über eine in Mannheim gelegene Zweizimmerwohnung mit einander verbunden waren. Im Februar 2013 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristgemäß unter der Geltendmachung von Eigenbedarf für seine Tochter. Er führte dabei aus, dass diese nunmehr 20 Jahre alt sei und nach ihrem im Jahre 2012 abgelegten Abitur ein Jahr im Ausland verbracht habe. Nachdem Sie nun diesen Auslandsaufenthalt absolviert habe werde sie im Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren und neben einer Arbeitsstelle in Frankfurt/Main ein Berufsbegleitendes Studium in Mannheim beginnen. Die Rückkehr in das Elternhaus sei nicht gewünscht, vielmehr beabsichtige die Tochter eine eigene Wohnung zu beziehen. Um dies zu ermöglichen werde der zur Kündigung herangezogene Eigenbedarf an der Wohnung des Mieters geltend gemacht.

Der Mieter wiedersprach der Kündigung.  Der daraufhin vom Vermieter erhobenen Räumungsklage gab das AG Mannheim statt, auf die Berufung des Beklagten Mieters hin wies das Landgericht in der Berufungsinstanz die Räumungsklage des Vermieters ab. Es führte dabei aus, dass die Kündigung wegen Rechtsmißbräuchlichkeit unwirksam sei. Schließlich habe – so das Berufungsgericht weiter – der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre 2011 absehen können, dass in zeitnaher Zukunft ein Eigenbedarf bestehen werde. Der Vermieter sei verpflichtet, im Rahmen einer sog. Bedarfsvorschau die potentiellen Belastungen des Mieters zu minimieren. Es sei daher widersprüchlich, wenn der Vermieter eine Wohnung unbefristet Vermiete und dann alsbald eine Eigenbedarfskündigung ausspräche. Der Vermieter sei daher verpflichtet, den Mieter über den in Absehbarer Zukunft möglich werdenden Eigenbedarf informieren – anderenfalls riskiere er, dass seine Eigenbedarfskündigung unwirksam sei.

Gegen diese Entscheidung legte der Kläger Revision zum BGH ein. Dieser teilte die landgerichtliche Rechtsauffassung nicht. Eine Verpflichtung zur Bedarfsvorschau des Vermieters hat der BGH abgelehnt. Es sei mit der im Grundgesetz verbürgten Eigentumsgarantie nicht zu vereinbaren dem Vermieter derartige Verpflichtungen aufzuerlegen. Vielmehr sei im Rahmen einer Würdigung der Gesamtumstände zu ermitteln, ob im Einzelfall der Vermieter bereits bei Vertragsschluss zur alsbaldigen Geltendmachung von Eigenbedarf entschlossen gewesen sei und die Eigenbedarfskündigung deswegen rechtsmißbräuchlich sei.

Der Beitrag BGH zur Eigenbedarfskündigung erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Sachverhalt

Der Vermieter einer Wohnung hatte im Hauseingangsbereich Kameraattrappen montieren lassen umso in der Vergangenheit aufgetretene Fälle von Vandalismus künftig zu verhindern.

Alle Mieter wurden darüber informiert, dass es sich bei den im Eingangsbereich installierten Geräten um Attrappen handelte. Dennoch beantragte einer der Mieter, dem Vermieter per einstweiliger Verfügung den Betrieb einer Überwachungsanlage im Eingangsbereich des Hauses zu untersagen. Die antragsgemäß erlassene einstweilige Verfügung war Gegenstand des vom Vermieter eingelegten Widerspruchs.

Entscheidung des Gerichts

Auf den Widerspruch des Vermieters hin hob das Gericht die erlassene einstweilige Verfügung auf. Das Gericht entschied, dass der Mieter keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Unterlassung in der begehrten Form habe. Zwar sah auch dass Amtsgericht das Spannungsverhältnis zwischen dem Interesse des Vermieters Vandalismus zu verhindern einerseits und das gefährdete allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters andererseits – eine Beeinträchtigung der Interessen des Mieters hat das Gericht aber nicht gesehen, da es dem Mieter bekannt war, dass die eingebauten Geräte lediglich Attrappen waren.

Das Argument des Mieters, die installierten Attrappen würden ein subjektives Gefühl des Überwachtwerdens beim Mieter entstehen lassen und durch diesen empfundenen Überwachungsdruck einen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht darstellen hat das Amtsgericht gewürdigt. Da der Mieter aber Kenntnis davon hatte, dass der Vermieter lediglich Attrappen installierte sei ihm bewusst, dass von den Geräten keine Überwachungsfunktion ausgehe, sondern lediglich eine abschreckende Wirkung gegenüber dem Unkundigen.

Schließlich wurde auch die Begründung des Mieters, er befürchte, der Vermieter könne eines Tages echte Kameras einbauen, nicht für ausreichend erachtet. Es fanden sich keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter einen derartigen Austausch plane. Eine bloße abstrakte Befürchtung ohne jeglichen konkreten Anlass kann aber nicht genügen, um einen Unterlassungsanspruch zu rechtfertigen – zumindest nicht im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens, da hier die Gefahr der Beeinträchtigung schützenswerter Interessen überwiegen muss – dies kann sie aber nicht, wenn kein Anhaltspunkt für eine gegenwärtige oder bevorstehende Verletzung dieser Interessen vorliegt.

Der Beitrag AG Schöneberg mit Urteil v. 30.07.14 – Az. 103 C 160/14 zum Anbringen von Kamera-Attrappen im Hauseingangsbereich erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Einige der Merkmale die ein Mietspiegel aufstellt sind klar verständlich und bedürfen keiner näheren Definition, in den meisten Fällen ist dies jedoch nicht so. Bei der weitaus überwiegenden Anzahl der in einem Mietspiegel aufgeführten Merkmale bedarf es daher einer Definition, wie dieses Merkmal zu verstehen sein soll. In einigen wenigen Fällen gibt der Mietspiegel selbst eine Definition vor (z.B. in einer Anlage oder in den Erläuterungen zum Mietspiegel.

Auch dies ist aber eher die Ausnahme – wie daher die verbleibenden Merkmale zu verstehen sein sollen – und ob deren Definition im Einzelfall erfüllt ist – wird daher regelmäßig im Rahmen von Mieterhöhungsverfahren durch die Gerichte entschieden. Im Berliner Mietspiegel v. 2013 findet sich – ebenso wie bereits auch in dessen Vorgängern – das Merkmal der „bevorzugten Citylage“. Dabei findet sich in dem vorliegenden Exemplar des Mietspiegels noch der in Klammern stehende Zusatz: „nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten“. Das LG Berlin hat nunmehr klargestellt wie dieses Merkmal seiner Ansicht nach zu verstehen sein soll.

Eine bevorzugte Citylage ist nach Auffassung des Gerichts im Beschl. v. 12.02.14 – 18 S 281/13 dadurch gekennzeichnet, dass die jeweilige Wohnung in einem Teilraum der Großstadt Berlin liegt, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen über das durchschnittliche Maß eines Wohngebietes hervorhebt. Den einzelnen Einrichtungen bzw. örtlichen Gegebenheiten hat dabei eine Anziehungskraft u.a. auch für Besucher Touristen zu kommen. Dabei ist bereits durch die Formulierung des Merkmals verdeutlicht, dass nur um eine Lage „nahe“ eines solchen Standort gehe – es ist daher nicht erforderlich, dass eine Platzierung unmittelbar innerhalb eines solchen Bereiches gegeben ist.

Die Nächste Frage ist vorprogrammiert – was liegt „in der Nähe“ und was nicht? Nach Auffassung der Gerichte kann es dabei nicht um eine Erschließung i.S. einer Verkehrsanbindung gehen – diese ist für eine Großstadt wie Berlin typisch. Es komme daher darauf an, ob eine fußläufige Erreichbarkeit gegeben ist – so LG Berlin mit Urteil v. 09.04.13, 63 S 286/12. Ein festes Maß ist damit freilich noch immer nicht gefunden, allerdings dürften Fußwege bis zu 10 Minuten – bei normaler Schrittgeschwindigkeit – unschädlich sein.

Der Beitrag LG Berlin äußert sich zum wohnwerterhöhenden Merkmal der bevorzugten Citylage – u.a. LG Berlin, Beschl. v. 12.02.14 – 18 S 281/13 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.