Der BGH in Karlsruhe hatte erneut in einem Räumungsrechtsstreit zu entscheiden. Dieses Mal ging es um eine ca. 53 m² große Wohnung im Raum Bonn. Die Vermieterin hatte die Wohnung bzw. das Gebäude umfangreich sanieren lassen und u.a. auch die Beheizungsart umgestellt. Nunmehr erhob sie einen Modernisierungszuschlag und erstmalig auch eine Heizkostenvorauszahlung.

Der Mieter akzeptierte die neue Miete nicht sondern zahlte diese nur teilweise. Nach ca. 2 Jahren war so aus Sicht der Vermieterin ein Mietrückstand aufgelaufen der in seiner Höhe einem Betrag von zwei Bruttomieten entsprach erfolgte durch die Vermieterin die Kündigung des Mietverhältnisses. Nach Zugang der Kündigungserklärung erfolgte die Abrechnung der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen. Das Abrechnungsergebnis wies ein Guthaben der Mieterseite auf. Vom Mieter wurde daraufhin die Aufrechnung mit den aufgelaufenen Mietrückständen erklärt. Dies genügte nicht um die Rückstände vollständig auszugleichen. Allerdings war so ein Betrag zur Zahlung offen, der geringer war als die Summe zweier Bruttomieten. Mit diesem Argument verweigerte der Mieter die Herausgabe und sah die Kündigung als gegenstandslos an.

Zu Unrecht wie der BGH schließlich urteilte. Zwar kann eine fristlose Kündigung durch eine sog. „Schonfristzahlung“ nachträglich unwirksam werden, allerdings könne sich der Mieter nach Ansicht des BGH im vorliegenden Fall nicht hierauf berufen.

Zwar kann ein Ausgleich der Rückstände auch durch eine Aufrechnung erfolgen, allerdings kann der Mieter dieses Privileg der Zahlung innerhalb der Schonfrist nur dann für sich in Anspruch nehmen, wenn ein vollständiger Ausgleich der Mieten erfolgt. Vor Zugang der Kündigungserklärung erfolgte Aufrechnungen würden dazu führen, dass sich der Rückstand tatsächlich verringert (der Vermieter müßte also neue Rückstände abwarten um erneut die für die Kündigung erforderlichen zwei offenen Monatsmieten vorweisen zu können), nach Zugang der Kündigung genügt eine Aufrechnung nur wenn diese zur vollständigen Erfüllung der Vermieteransprüche führt. Daran fehlte es hier. Da die Sache noch nicht entscheidungsreif war verwies der BGH sie zur weiteren Sachaufklärung an das Instanzgericht zurück.

Der Beitrag BGH zur Kündigung einer Wohnung – teilweise Begleichung von Mietrückständen durch Aufrechnung nach Kündigung – BGH VIII ZR 261/15 v. 28.09.16 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Die Kündigungsmöglichkeit ergibt sich in diesen Fällen aus den Vorschriften der §§ 543, 569 BGB. Diese Vorschriften sehen u.a. vor, dass der Vermieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt ist, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand ist. Interessant ist die Entscheidung des BGH nun deshalb, weil die Vorschrift des § 314 BGB vorsieht, dass fristlose/außerordentliche Kündigungen nur dann möglich sein sollen, wenn diese innerhalb einer angemessenen – den Umständen des Einzelfalls Rechnung tragenden – Frist durch den Berechtigten erklärt werden. Eine feste Frist gibt es somit nicht – dem Berechtigten soll das Recht eingeräumt werden zu überlegen, ob er kündigen will oder nicht, auf der anderen Seite soll aber auch der andere Teil nicht ewig mit der Ungewissheit leben müssen, ob eine fristlose Kündigung erfolgt oder nicht. Der BGH hat nun entschieden, dass im Bereich der §§ 543, 569 BGB diese Vorschrift und die sie tragenden Erwägungen des Gesetzgebers nicht greifen sollen. Die Vorschrift des § 314 BGB soll also insoweit keine Wirkung entfalten. Dies ergäbe sich – so der BGH – daraus, dass in den mietrechtlichen Vorschriften zur Kündigung eine solche zeitliche Komponente fehle und dies auch durch den Gesetzgeber im Rahmen der Schuldrechtsmodernisierung von 2001 und der Mietrechtsreform nicht geändert worden sei. Der Gesetzgeber hatte dies damals damit begründet, dass eine solche zeitliche Komponente im Bereich des Mietrechts kaum praktikabel sei und daher auf eine entsprechende Regelung verzichtet. Es blieben somit allenfalls allgemeine Rechtsgedanken wie z.B. der der Verwirkung des Rechts die Kündigung zu erklären – hierfür fehlten im vorliegenden Fall jedoch die Anzeichen, so dass die Kündigung rechtmäßig war.

Der Beitrag Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum kann auch auf ältere Miet-rückstände gestützt werden – Urt. Des BGH v. 13.07.2016, VIII ZR 296/15 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Dies musste der Mieter einer Wohnung in Berlin erfahren. Während der Vermieter Bauarbeiten in dem Gebäude durchführen lies in dem sich die später gekündigte Wohnung befand war im Treppenhaus eine Baustromversorgung installiert. Da die Stromversorgung in der Wohnung selbst aufgrund von Zahlungsrückständen gegenüber dem Versorgerunternehmen gesperrt worden war, wurde aus der Wohnung heraus die Baustromversorgung angezapft, und zwar sowohl während der Bauarbeiten als auch nach Feierabend.

Als der Vermieter von diesem Verhalten erfuhr kündigte er das Mietverhältnis fristlos. Sodann verklagte er den Mieter vor dem zuständigen Amtsgericht auf Räumung der Wohnung.

Dieser wandte ein, dass nicht er die Baustromversorgung angezapft habe, sondern ein Verwandter, den er für eine Zeit von mehreren Monaten in der Wohnung habe wohnen lassen. Er (der Mieter) habe den tatsächlichen Nutzer der Wohnung dazu aufgefordert die Entziehung der elektrischen Energie zu unterlassen, die Kündigung sei daher unwirksam, da der Mieter kein Fehlverhalten an den Tag gelegt sondern alles ihm zumutbare unternommen habe um ein vertragsgerechtes Verhalten zu gewährleisten.

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt – es führte dabei aus, dass es unerheblich sei, ob der Mieter selbst oder ein ihm zuzurechnender Dritter die unbefugte Entnahme von Strom zu vertreten habe. Überdies genüge angesichts der über mehrere Monate hinweggehenden unbefugten Gebrauchsüberlassung an einen Dritten ohne Kenntnis oder Erlaubnis des Vermieters eine nur sporadische Überprüfung des vertragsgemäßen Verhaltens des Dritten nicht.

Der Beitrag Stromdiebstahl kann zur Kündigung führen – AG Wedding, Urteil v. 10.02.15, AZ 11 C 103/14 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Auch in dem vom BGH zu entscheidenden Fall verhielt es sich so. Das Mietverhältnis über die angemieteten Gewerberäume endete aufgrund ordentlicher Kündigung des Vermieters mit Ablauf des 31.05.2010. Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses setzte der Mieter den Gebrauch der Mietsache fort und gab sie zunächst nicht an den Vermieter heraus. Bis Ende Dezember 2011 zahlte der ehemalige Mieter eine monatliche Nutzungsentschädigung an den ehemaligen Vermieter, wobei die Höhe der Nutzungsentschädigung der zuvor vertraglich geschuldeten monatlichen Miete entsprach. Ab dem Januar 2012 bis zur Herausgabe im April 2012 hat der ehemalige Mieter die Nutzungsentschädigung nicht mehr entrichtet. Zur Begründung hat er ausgeführt, die Dachkonstruktion der Räume sei derartig mangelhaft, dass es wiederholt zu Wasserschäden gekommen sei. Daher sei eine Minderung der Miete und auch der monatlichen Nutzungsentschädigung eingetreten.

Auf die vom ehemaligen Vermieter erhobene Zahlungsklage hin bleib der Beklagte bei dieser Rechtsauffassung und führte hilfsweise weiter aus, dass durch das eindringende Wasser auch eingelagerte Waren beschädigt worden seien und diese Schadensersatzansprüche nun zur Aufrechnung gestellt werden würden.

Der BGH hat der Klage auf Zahlung der Nutzungsentschädigung vollumfänglich stattgegeben.

Zur Begründung hat sich der BGH auf seine bisherige Rechtsprechung gestützt und ausgeführt, dass solche Mängel unberücksichtigt bleiben, die bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht gegeben waren. Gerade dieser Punkt sei maßgebend stellte der BGH heraus. Nur in absoluten Ausnahmefällen könne von diesem Grundsatz abgewichen werden. Damit hat der BGH seine Rechtsprechung zu diesem Problem bestätigt, obwohl jüngst einige Kritik an dieser Sichtweise laut wurde.

Der Beitrag Keine Minderung der nach Mietvertragsende zu zahlenden Nutzungsentschädigung – BGH, Urteil v. 27.05.15, XII ZR 66/13 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Sowohl das erstinstanzlich zuständige Amtsgericht als auch das in der Berufung zuständige Landgericht haben die Klage des Vermieters auf Zahlung der  rückständigen Miete abgewiesen und sind insoweit der Auffassung der Mieter gefolgt.

Mit der vom Kläger eingelegten Revision verfolgt dieser sein Begehren weiter und hatte damit beim BGH Erfolg. Der BGH hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben, da die Sache aber noch nicht entscheidungsreif war an das Landgericht Hamburg zur erneuten Entscheidung unter Berücksichtigung seiner in dem Grundsatzurteil geäußerten Rechtsauffassung zurückverwiesen.

Der BGH hat seine Entscheidung dabei wie folgt begründet:

Grundsätzlich könne durch Umwelteinflüsse ein Mangel (sog. Umweltmängel) begründet werden, der dann auch möglicherweise – abhängig von seiner Intensität – eine Minderung rechtfertige. Allerdings sei dies nur dann möglich, wenn die Parteien bei Vertragsabschluss die konkrete Beschaffenheit der Mietsache – und deren Nichtbelastung mit diesen Umweltmängeln – zum Gegenstand der vertraglichen Vereinbarung erhoben hätten. Typischerweise liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, zumindest keine ausdrückliche. Es ist also zu ermitteln, ob eventuell eine stillschweigende Vereinbarung dieser Art getroffen wurde. Dabei sind alle Umstände des Vertragsabschlusses hinzuzuziehen und zu ermitteln, ob der Vermieter eine derartige Erklärung zu einer Beschaffenheitsvereinbarung oder Garantie abgeben wollte. Derartige Anhaltspunkte kannten im Rahmen der Feststellungen der Instanzgerichte vorliegend nicht ermittelt werden und dürften überdies auch praktisch der Exot sein.

In derartigen Fällen ist durch Vertragsauslegung zu ermitteln, ob nachträgliche Änderungen – hier bzgl. der Geräuschimmissionen – hinzunehmen sind. Maßgeblich soll dabei sein, ob die konkreten Belästigungen als sozialadäquat bzw. ortsüblich hinzunehmen sin, ob diese in besonderer Weise eine Privilegierung genießen und ob der andere Vertragsteil seinerseits in zumutbarer Weise Möglichkeiten hat die Beeinträchtigungen zu unterbinden bzw. eine Kompensation zu erhalten. § 22 Abs.1a BImSchG ist dabei als Privilegierungstatbestand mit umfassendem Wirkungsbereich – auch ins Mietrecht hinein – zu verstehen. Da keine Feststellungen getroffen worden waren wann welche Belästigungen von welchem Urheber – solche mit oder ohne Privilegierungswirkung des § 22 Abs. 1a BImSchG – getroffen worden waren wurde die Sache zur weiteren Sachaufklärung an das LG Hamburg zurückverwiesen. In der Praxis dürfte es schwierig werden im nachhinein Feststellungen dazu zutreffen wann welcher Störer zu welcher Personengruppe gehörend für welche Beeinträchtigungen verantwortlich war.

Der Beitrag BGH zur Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch spielende Kinder auf neu angelegtem Bolzplatz – BGH, Urt. v. 29.04.15, AZ VIII ZR 197/14 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Der Mieter minderte daraufhin die Miete und verlangt vom Vermieter diesen als Mangel der Mietsache empfundenen Zustand zu beseitigen.

Das Gericht hat die Klage abgewiesen – weder hat es eine Mietminderung als berechtigt angesehen, noch einen Anspruch auf Mängelbeseitigung. Bereits die Vorlage eines Mangels hat das Gericht verneint. Die Vorgaben der DIN 4109 werden vorliegend zwar nicht eingehalten, dies sei aber auch nicht erforderlich, so das Gericht. Diese Vorgaben seien nämlich nach Auffassung des Gerichts nicht für die Schallisolierung der Innenwände anwendbar. Zudem sei auch die Erheblichkeitsschwelle des § 536 Absatz 1 BGB nicht erreicht. die Bewohnbarkeit der Wohnung ist nicht gefährdet, die Geräuschursache liegt innerhalb der Wohnung und nicht außerhalb, wo sie sich einer Einflussnahme durch den klagenden Mieter entzogen wäre.

Der Beitrag AG Berlin Spandau – Urteil v. 04.04.15, Az 3 C 576/13 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Das musste auch ein Mieter eines Mehrparteienmietshauses erfahren. Er hatte durch eindeutige Gesten dem Nachbarsjungen einer im gleichen Haus wohnenden anderen Mietpartei gedroht dessen Genitalien abzuschneiden. Die Mutter des Jungen erstattete Anzeige bei der Polizei. Als die Vermieterin von dem Vorfall erfuhr beantragte sie die Gewährung von Einsicht in die Ermittlungsakte. Nachdem ihr die Staatsanwaltschaft mitgeteilt hatte, dass Anklage gegen den Mieter erhoben werde kündigte die Vermieterin den Mieter kurze Zeit später fristlos. Zur Begründung führte sie an, der der Hausfrieden sei derart nachhaltig gestört worden, dass ein Abwarten bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist nicht zumutbar sei.

Nachdem der Mieter auf die Kündigung nicht reagierte und die Wohnung nicht räumte erhob die Vermieterin Räumungsklage. Das Amtsgericht gab der Klage statt, die außerordentliche Kündigung war nach Auffassung des Gerichts rechtmäßig.

Insbesondere sei die Kündigung auch nicht deswegen unwirksam weil die Vermietern nicht sofort gekündigt habe sondern sich zuerst weitere Informationen beschaffte. Dies sei gerade der Sinn der bei der fristlosen Kündigung einzuhaltenden Überlegungsfrist – diese zu nutzen könne also nicht zum Verlust der Kündigungsmöglichkeit führen, so die Erwägungen des Gerichts.

Der Beitrag Kündigung durch den Vermieter nachdem Mieter mit Straftat drohte – AG Frankfurt am Main, Urteil v. 26.03.15, Az 33 C 3506/14 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Nicht so dieses Mal. Der Vermieter einer in Berlin gelegenen Wohnung kündigte den  Mietvertrag, weil ihm der Mieter den Zutritt zur Mietsache zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten verweigert hatte.

Im Jahre 2010 wurde in dem Gebäude ein Befall mit Hausschwamm festgestellt. Während der umfangreichen Notmaßnahmen zogen u.a. auch die späteren Beklagten in ein Hotel. In der Folgezeit kehrten die Mieter in die Wohnung zurück. Im Frühjahr 2011 wurden weitere Arbeiten zur Beseitigung des Hausschwammbefalls notwendig, die späteren Beklagten verweigerten zunächst die Gewährung des Zutritts. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis fristlos wegen Verstoß gegen die vertraglichen Duldungspflichten. Nachdem die Vermieterin eine einstweilige Verfügung auf Zutrittsgewährung gegen die Mieter erwirkt hatte legten die Mieter Widerspruch gegen diese einstweilige Verfügung ein. Das zuständige Amtsgericht bestätigte die einstweilige Verfügung. In Erfüllung des im Eilrechtsschutz  erwirkten Duldungstitels wurde der Vermieterin schließlich im Oktober 2011 Zutritt gewährt.

Als dann im November 2011 erneut der Zutritt zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten – diesmal in dem zur Mietsache gehörenden Kellerraum – durch die Beklagten verweigert wurde kündigten die Vermieter erneut außerordentlich und erhoben nachdem die Mieter die Herausgabe der Wohnung verweigerten Räumungsklage vor dem Amtsgericht. Dieses wies die Klage zunächst ab. Auch die durch die Vermieterin eingelegte Berufung zum Landgericht blieb erfolglos. Das Landgericht führte zur dabei u.a. zur Begründung seiner Entscheidung aus, der Vermieterin sei vor der Kündigung die Erhebung einer Klage auf Duldung des Zutritts zur Durchführung der Arbeiten zumutbar gewesen. Eine Kündigung, die die Vermieterin darauf stütze, die Mieter würden ihr den Zutritt zur Wohnung verweigern könne erst dann in Betracht kommen, wenn ein Duldungstitel erstritten worden sei und dann dieser nicht erfüllt werde. Die Beendigung des Mietverhältnisses durch eine Kündigung sei gewissermaßen nur als letzte Möglichkeit eine Option der Vermieterseite. Demgegenüber sei das Verhalten der Mieter nicht als derartig schwerwiegende Pflichtverletzung zu werten die eine Kündigung rechtfertigen könnte.

Diesem Rechtsverständnis schloss sich der BGH in der eingelegten Revision gegen die landgerichtliche Entscheidung jedoch nicht an. Diese Abstufung der Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters  finde sich im Gesetz nicht wieder. Es ist daher keinesfalls so, dass dem Vermieter stets vor der Erklärung der Kündigung die Erhebung der Duldungsklage zugemutet werden müße. Es sei vielmehr erforderlich, dass jeweils festgestellt werden müße, welche Instandhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten im jeweiligen Fall betroffen sein und wie hoch das Interesse der Vermieterseite an der zeitnahen Umsetzung bzw. Durchführung der jeweiligen Maßnahmen sei. Dabei begründete der BGH seine Entscheidung damit, dass derartige Maßnahemen unter Umständen von maßgeblicher u.U. sogar existenzieller Bedeutung sein könnten, wenn es um den Erhalt oder die Wertsteigerung des Mietobjektes und damit des vom Art. 14 GG geschützten Eigentum des Vermieters gehe. Dieser Interessenlage könne aber durch eine derart schematische Darstellung wie sie zuletzt in der Berufungsentscheidung sich wiedergefunden habe nicht stattfinden, so der BGH weiter. Da die notwendigen Feststellungen nicht getroffen waren und die Sache daher nicht zur Sachentscheidung reif war hat der BGH die Angelegenheit zur erneuten Entscheidung durch das LG zurückverwiesen.

Der Beitrag BGH entscheidet zur Kündigung wegen Verweigerung der Möglichkeit zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten – BGH, Urteil v. 15.4.2015, VIII ZR 281/13 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

Die Befugnis des Vermieters eine solche Kündigung vorzunehmen erfolgt aus der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG – sie ist damit ein Grundrecht mit Verfassungsrang. Grundsätzlich ist die Befugnis des Vermieters diese Kündigung wegen Eigenbedarfs stets möglich, allerdings sind seine Interessen zu denen des Mieters abzuwägen. Diese Interessenabwägung wird jedenfalls dann zu Gunsten des Mieters ausfallen, wenn die Kündigung des Vermieters rechtsmißbräuchlich erscheint.

In dem nun dem BGH vorgelegten Fall ging es um folgendes:

Im Jahre 2012 kündigte der Vermieter einer ca. 130 qm großen Wohnung das bestehende Mietverhältnis unter der Geltendmachung von Eigenbedarf. Er führte dabei aus, dass sein Sohn ein Studium aufnehmen und einen eigenen Hausstand gründen wolle. Dazu benötige er die Wohnung, die er mit mindestens einem weiteren Mitbewohner beziehen werde. Nachdem die Mieter die Kündigung des seit dem Jahre 2000 bestehenden Mietverhältnis nicht akzeptierten erhob der Vermieter Klage vor dem zuständigen Amtsgericht auf Räumung. Das Amtsgericht gab der Klage statt, das in der Berufung zuständige Landgericht hingegen wies die Klage ab. Das Landgericht vertrat dabei die Auffassung, für einen alleinstehenden Studenten seien Wohnungsgrößen ab 100,00 qm aufwärts regelmäßig unangemessen. Die erklärte Kündigung sei somit rechtsmißbräuchlich und daher unwirksam, der angemeldete Wohnbedarf sei überhöht.

Die Revision zum BGH führte dazu, dass der BGH das Urteil des Landgerichts aufhob und zurückverwies. Das Landgericht hatte nach Auffassung des BGH die vom Gesetz vorgeschriebene Abwägung zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters  fehlerhaft und nur schematisch durchgeführt. Es ist den Gerichten verwehrt den angemeldeten Wohnbedarf auf seine Angemessenheit hin zu überprüfen – lediglich die Rechtsmißbräuchlichkeit stelle eine Grenze dar. Ein überschreiten dieser Grenze sei jedoch nicht bereits bei einem überhöhten sondern nur bei einem weitüberhöhten Wohnbedarf anzunehmen. Eine pauschale den Umständen des Einzelfalls keine Rechnung tragende Betrachtungsweise, dass Wohnungen einer bestimmten Größe generell für eine bestimmte Personenzahl ausreichten bzw. einer bestimmten Personengruppe nicht zugänglich sein ist damit unvereinbar. Mangels Feststellungen des Landgerichts zu dieser Frage war die Sache nicht entscheidungsreif sondern war zurückzuverweisen.

Der Beitrag BGH, Urt. v. 041.03.15, AZ VIII ZR 166/14 – BGH äußert sich zur Rechtswidrigkeit der Eigenbedarfskündigung erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.

In dem vom Amtsgericht Wedding entschiedenen Fall verlangte die Mieterin einer Wohnung von der Vermieterin, diese solle den Außenanstrich der zur Wohnung gehörenden Fenster erneuern. Die Farbe des vorhandenen Anstrichs sei mittlerweile stark verwittert und blättere ab. Die Mieterin setzte eine Frist zur Abhilfe des gerügten Zustandes und kündigte an, die Miete hinsichtlich eines auf die Minderung entfallenden Anteils nur unter Vorbehalt zu leisten.

Nachdem die Vermieterin der Aufforderung der Mieterin nicht nachkam  erhob die Mieterin Klage und verlangte die Vermieterin zur Mangelbeseitigung zur verurteilen. Dabei führte sie u.a. aus, neben der optischen Beeinträchtigung durch den verwitterten Farbanstrich seien auch Gebrauchsbeeinträchtigungen gegeben, da sie z.b. bei der Reinigung der Fenster an dem bröckeligen Farbanstrich hängenbliebe.

Das Gericht wies die Klage ab und begründete dies mit der Erheblichkeitsschwelle des § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB. Dieser Erheblichkeitsschwelle würde vorliegend die rein optische Beeinträchtigung nicht genügen. Auch die behauptete Gebrauchsbeeinträchtigung durch abblätternde Farbe beim Reinigen sah das Gericht als nicht erheblich an. Ohne einen über der Erheblichkeitsschwelle liegenden Mangel sah das Gericht aber auch keinen Raum für mietrechtliche Gewährleistungsansprüche. Die Klage wurde daher abgewiesen.

Der Beitrag Mietminderung bei verwitterten Fenstern – AG Wedding, Urt. v. 4.11.2014, AZ 7 C 159/14 erschien zuerst auf Rechtsanwalt Sebastian Barth.